二十届四中全会定调房地产：以 “高质量发展” 为核心

10 月 23 日，第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布，其中房地产相关表述位于 “加大保障和改善民生力度” 部分，明确提出要 “推动房地产高质量发展”。

在业内人士看来，这一表述意义重大，传递出多重关键信号。它标志着房地产的定位发生了转变，不再是单一的民生保障或经济刺激工具，而是升级为与促进消费、扩大投资、推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。同时，房地产高质量发展要通过建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，来满足人民群众从 “有没有” 到 “好不好” 的居住需求。未来政策方向也将随之调整，朝着供给 - 需求 - 运营全链条升级、城乡区域协同发展、平衡民生属性与市场功能的方向推进，以推动行业向高质量发展模式转型。

推动房地产高质量发展融入 “保障和改善民生” 框架

克而瑞地产研究中心指出，与以往历届四中全会对房地产的表述不同，二十届四中全会将 “推动房地产高质量发展” 系统性地融入 “保障和改善民生” 框架，把它作为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。这一变化意义深远，凸显了中央构建发展新模式、促进房地产行业长期健康发展的决心。以往十六届、十七届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中，十八届四中全会侧重于法治保障，十九届四中全会则明确为 “住有所居” 的民生底线，而此次表述的转变是一次深刻的升级。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产的表述放在加大保障和改善民生力度中，与全会公报中有关十五五经济增长动力有关。一方面，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变；另一方面，存量住房更新换代的需求，如老旧小区改造，也属于保障和民生的范畴。58 安居客研究院院长则表示，二十届四中全会提出的 “房地产高质量发展”，标志着行业发展进入了从规模扩张转向聚焦品质与内涵的新发展阶段。

今年 10 月 11 日，国务院新闻办公室举行的 “高质量完成‘十四五’规划” 系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，“十四五” 期间，党中央、国务院作出了加快构建房地产发展新模式的决策部署，这是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。构建新模式的目的是推动房地产高质量发展，而房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上 “好房子”。

住建部指出，要发展安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，指导各地全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，不仅要把新房子建成 “好房子”，还要将老房子改造成 “好房子”。今年 5 月 1 日，住房和城乡建设部发布的 “好房子” 新国标 ——《住宅项目规范》已正式实施，该标准有 14 项提升，比如层高从原来 2.8 米提高到不低于 3 米，4 层以上的楼都要加装电梯，对楼板隔音要求降低 10 分贝等。住房城乡建设部标准定额司司长姚天玮曾表示，建 “好房子” 不等同于建 “大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质，不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的 “好房子”。同时，建设 “好房子” 不仅为新技术、新产品、新材料应用提供了广阔空间，还能释放出 “扩内需”“促消费” 的巨大潜能，为建筑业、房地产业转型发展开辟新赛道。

张波认为，在高质量发展理念的推动下，未来房地产市场在住房品质提升上，将围绕安全、舒适、绿色、智慧等维度，进行一场从 “有没有” 到 “好不好” 的深刻变革。对企业而言，竞争赛道将从规模、速度和价格，转向产品力、科技力和服务力的比拼，未来房地产市场的品质提升是一个覆盖新房和存量房、涉及硬件和软件的系统性工程。中指研究院分析认为，“十五五” 时期，构建房地产发展新模式、“好房子” 建设均将是房地产发展重点，相关内容也有望出现在即将公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中。

除此之外，高质量开展城市更新已经成为未来城市高质量发展的重要抓手。10 月 24 日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届四中全会精神，国家发展改革委党组书记、主任郑栅洁介绍，《建议》提出深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施城市更新。中指研究院认为，从 “十四五” 规划纲要中 “实施城市更新行动”“加快推进城市更新” 到 “十五五” 规划《建议》的 “大力实施”，预计在 “十五五” 时期城市更新也将成为助力房地产高质量发展的重点支撑，充分发挥城市更新稳投资、扩内需的综合效用。

房地产市场未来政策的调整方向

克而瑞地产研究中心指出，结合当前房地产市场深度调整的现状，未来政策调整将呈现三大核心变化。

一是全面推进高质量发展模式。二十届四中全会明确的 “房地产高质量发展” 是涵盖 “供给 - 需求 - 运营” 全链条的系统性升级。供给端将从 “增量开发” 转向 “存量优化 + 精准补位”，通过城中村改造、老旧小区更新等方式盘活存量住房资源，同时针对新市民、年轻人等群体增加保障性住房、共有产权房供给，形成 “商品住房 + 保障住房” 的多元供给结构。需求端将以 “人口高质量发展” 为牵引，围绕人口结构变化，如家庭小型化、老龄化，优化住房产品设计，增加适老化住房、小户型功能性住房供给，并通过完善教育、医疗等配套设施，提升住房的综合居住价值。运营端将强化 “全生命周期管理”，从 “建房” 向 “管房” 延伸，引入智慧物业、社区服务等增值功能，实现住房从 “物理空间” 到 “生活场景” 的转变。

二是城乡与区域协同发展格局加速形成。随着 “以人为本的新型城镇化” 与 “城乡融合发展” 的推进，房地产市场将打破 “城市单打独斗” 的格局。一方面，核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体，人口、产业的集聚将带动住房需求从 “刚需” 向 “改善型”“品质型” 升级，同时催生城市更新、产城融合等新场景，如产业园区配套住房、职住平衡社区等。另一方面，城乡融合将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，围绕乡村振兴需求，发展乡村旅居、康养地产等特色产品，通过土地要素市场化改革，盘活农村集体建设用地，为城乡住房供给提供新空间，形成 “城市高质量发展 + 乡村特色补充” 的协同格局。

三是民生属性与市场功能的平衡机制更加完善。从十九届四中全会 “住有所居” 到二十届四中全会 “房地产高质量发展”，政策始终锚定 “民生保障” 核心，未来市场将进一步强化 “民生为本、市场为辅” 的平衡。在民生层面，住房保障体系将更加普惠，通过精准识别保障对象、优化申请分配机制，确保新市民、低收入群体等 “住有所居”，同时通过 “好房子” 标准建设，如绿色建筑、低碳住宅等，让普通购房者共享高质量住房成果。在市场层面，政策将通过 “稳预期、防风险” 引导市场健康运行，遏制投机性需求，维护房价稳定，支持合理的改善型需求，通过优化信贷政策、简化交易流程等，畅通二手房置换链条，缓解当前市场 “二手房挂牌高企、置换不畅” 的结构性矛盾，最终形成 “民生有保障、市场有活力” 的良性生态。