万科2025三季报：前三季净亏280.2亿

2025 年 10 月 30 日，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）正式披露 2025 年三季度报告。从报告数据来看，公司当期经营面临阶段性压力，营收与盈利端表现承压，但在销售局部改善、存量盘活、外部支持等方面仍有积极动作，全力应对行业调整期挑战。

具体业绩数据显示，2025 年前三季度，万科实现营业收入 1613.9 亿元；归属于上市公司股东的净亏损达 280.2 亿元；整体盈利水平处于低位，税前毛利率为 9.6%，扣除税金及附加后的毛利率进一步降至 5.3%。其中，作为核心业务的房地产开发板块盈利表现更为低迷，税前毛利率仅 7.8%，税后毛利率低至 2.0%，反映出开发业务仍处艰难调整阶段。

对于前三季度的亏损原因，万科在报告中作出明确解释，主要源于四大因素：一是房地产开发业务结算规模下滑，直接影响营收与利润基数；二是行业整体盈利水平偏低，开发业务毛利率持续处于低位，挤压利润空间；三是新增计提存货跌价准备，进一步侵蚀利润；四是部分资产交易及股权处置中，交易价格低于账面值，产生资产减值损失。据披露，报告期内万科新增计提存货跌价准备 91.93 亿元，截至三季度末，公司存货跌价准备余额已达 227.32 亿元。

从财务状况来看，截至 2025 年 9 月底，万科持有的货币资金为 656.8 亿元，为短期偿债提供一定流动性支撑；有息负债合计 3629.3 亿元；资产负债率为 73.5%，较上年末微降 0.1 个百分点，负债结构整体保持稳定。

销售端方面，房地产开发业务仍受行业大环境影响，整体表现承压。2025 年 1-9 月，万科累计实现合同销售面积 775.1 万平方米，合同销售金额 1004.6 亿元，同比分别下降 41.8% 和 44.6%。不过，局部销售表现呈现亮点：十一假期期间，在无新盘加推的情况下，万科实现认购金额 47.7 亿元，认购目标完成率达 137%，旗下 16 家地区公司均顺利完成当期认购目标；前三季度，公司 11 个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率接近七成，其中广州、贵阳等地多个项目的销售金额跻身当地市场榜首；10 月，上海高福云境项目首开，其中 25 套单价 1.3 亿 - 1.7 亿元的高端房源全部售罄，展现出优质项目的市场竞争力。

交付与未结算资源方面，截至 9 月底，万科合并报表范围内有 1321.6 万平方米已售资源尚未竣工结算，对应合同金额合计约 1548.1 亿元，为后续营收结算提供潜在支撑；交付端成果显著，2025 年 1-9 月，万科累计完成 187 个项目、305 个批次、7.4 万套房屋的交付，保障业主权益的同时，也推动项目进入结算环节。

投资策略上，万科明确 “以存量资源盘活为主” 的方向。2025 年前三季度，公司通过存量盘活累计优化和新增产能 178.4 亿元，同时实现存量盘活回款 71.1 亿元，有效提升资产周转效率；新增项目投资则保持审慎，累计获取项目 13 个，权益计容建筑面积 57.1 万平方米，权益地价约 28.1 亿元。截至 9 月底，万科在建项目总建筑面积约 2978.1 万平方米（权益建筑面积约 1961.0 万平方米），规划中项目总建筑面积约 2957.7 万平方米（权益建筑面积约 1892.4 万平方米）；此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件计算，对应权益建筑面积合计约 338.6 万平方米，为长期发展储备资源。

经营服务业务作为重要补充，2025 年前三季度全口径收入达 435.7 亿元。其中，租赁住宅业务（含非并表项目）表现稳健，实现营业收入 27.4 亿元，同比增长 4.4%；截至 9 月底，泊寓品牌共运营管理 28.0 万间长租公寓，其中 20.4 万间已开业，出租率高达 94.3%，展现出较强的运营能力。商业开发与运营业务、物流仓储业务（均含非并表项目）也贡献稳定收入，分别实现营业收入 62.1 亿元、31.8 亿元。

尽管多端发力，万科在三季度报告中仍坦言，公司经营面临阶段性压力。报告指出，在各方及大股东的有力支持下，集团已全力保障队伍稳定、财务稳定与生产经营稳定，改革化险工作稳步推进；但从未来趋势看，销售持续下滑、整体经营形势严峻、资金紧张加剧、债务偿还压力大等问题仍待解决。

为应对经营挑战，万科在资产处置与融资端积极行动：2025 年前三季度，完成 19 个项目的大宗交易，实现签约金额 68.6 亿元；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，目前正推进交割工作。融资方面，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资及再融资 265 亿元，其中境内新增融资综合成本 3.44%，较 2024 年全年境内新增融资综合成本下降 6 个基点，融资成本进一步优化。作为大股东的深铁集团也持续提供流动性支持，截至报告披露时，已累计向万科提供 291.3 亿元股东借款，且借款利率、抵质押率均优于市场惯例；值得一提的是，三季报发布当日，万科披露深铁集团将再次提供不超过 22 亿元的股东借款。截至本报告披露日，万科已完成 288.9 亿元公开债务的偿还，有效缓解债务压力。

万科表示，未来集团将坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合，持续与各地政府、央国企、行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈；同时，为适应行业发展新模式、支撑战略目标与经营落地，报告期内已启动组织调整，包括强化总部定位与职能、精简地区公司管理层级、整合事业部资源等，目前该项工作仍在推进中，以期通过组织优化提升运营效率，更好应对行业挑战。