10 月成交略降、价格分化！2025 楼市 “金九银十” 收官

2025 年楼市传统 “金九银十” 周期正式落幕。从各地陆续公布的成交数据来看，重点城市市场在 9 月保持高位运行后，10 月呈现小幅降温态势，市场分化格局进一步凸显。价格维度上，全国市场延续了 “新房微涨、二手房持续调整” 的鲜明特征。

一线城市分化显著，核心区高端改善成 “局部引擎”

重点一线城市在 10 月的表现各有差异，但分化特质尤为突出，核心区域的高端改善项目仍是支撑市场热度的 “局部亮点”。

北京市场在 9 月的高位运行后出现降温迹象。中原地产研究院数据显示，10 月北京二手房住宅网签量为 12087 套，环比下滑 23.7%；新建住宅网签 3453 套。中原地产首席分析师张大伟指出，10 月北京楼市呈现 “新房稳、二手调，核心平、远郊弱” 的分化格局：核心区域凭借资源稀缺性，新房价格相对平稳，但二手房仍有明显跌幅，市场整体以价换量，尤其是新盘集中供应区域价格调整更为突出，改善型需求成为市场主力。

对于数据波动的原因，张大伟解释称，一方面是 8 月 8 日北京出台的楼市新政放宽五环外限购，让部分无购房资格人群及受限改善家庭获得购房机会，拉动了 9 月成交形成阶段性高峰；另一方面，2024 年 10 月的政策刺激形成较高基数，导致 2025 年 10 月数据同比环比双双下滑。

深圳市场同样出现环比回落。乐有家研究中心监测显示，10 月深圳一二手住宅网签总量达 6847 套，环比下降 10.3%。其中一手住宅网签 2651 套，环比降幅 14.1%；二手住宅网签 4196 套，环比下降 7.7%。新房市场呈现结构性特征：东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，福田卓越缦悦已完成取证，后海云玺花园等顶级豪宅计划年底入市；龙岗创城云璞花园等东部高性价比刚需盘销售向好，但全市新房整体去化压力仍未缓解。二手房市场则表现稳健，委买委卖合同录入量已连续 8 个月超过 5000 套荣枯线。

上海二手房市场出现独特的 “翘尾” 行情。安居客上海监测数据显示，10 月二手房（含商业）网签成交 18483 套，环比下降 9.3%。不过，10 月因假期因素比正常月份少 8 个工作日，节后日均成交量达 754 套，较 9 月的 680 套上涨超 10%；10 月最后 5 个工作日更是连续 4 天成交超 700 套，10 月 12 日成交 1266 套，创下自 5 月 10 日以来 156 天的单日成交峰值。

58 安居客研究院院长张波分析认为，二手房市场中，刚需与刚改需求支撑起基本盘，热度韧性强于新房。安居客线上数据显示，二手房找房热度仅环比下降 0.47%，核心原因在于上海二手房市场持续 “以价换量” 拉动了需求释放。新房市场则面临挑战，中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，10 月上海新房成交面积环比下降 22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品，但新房同质化供应加剧竞争，客户决策周期延长，部分项目去化速度放缓。

从全年表现看，2025 年 1-10 月上海商品住宅销售金额 TOP10 项目合计销售额达 1065.7 亿元，入围门槛升至 57.6 亿元，其中上海壹号院以 217.8 亿元领跑，金陵华庭（186.6 亿元）、翡雲悦府（139.8 亿元）分列二三位。张波强调，核心区高端改善仍是市场 “局部亮点”，10 月上海核心区及外环内改善型项目维持较高认购率，凭借地段与品质优势吸引市场关注，但改善客群决策周期显著拉长，少数高热度楼盘难以带动全市市场大幅回升。

上海中原地产分析师卢文曦补充道：“10 月上海高福云境项目首开，25 套单价 1.3 亿元 - 1.7 亿元的房源全部售罄，可见高端客户消费力依旧突出。但部分高价房项目未实现全部去化，且地王类项目加大营销力度，这些信号也值得市场关注。”

价格走势分化：新房微涨承压，二手房调整持续

价格层面，不同物业类型与城市能级的走势差异明显。中指研究院监测数据显示，10 月上海、成都、南京等核心城市推盘积极性提升，一二线城市房价同环比均呈上涨态势；三四线城市则以消化库存为主，房价同环比均出现下跌。受高挂牌量与市场预期偏弱影响，百城二手住宅价格下行压力持续加大。

具体来看，多家房企借国庆假期推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格实现结构性上涨。10 月百城新建住宅均价为 16973 元 / 平方米，环比上涨 0.28%，同比上涨 2.67%。

二手房价格则延续调整态势。10 月百城二手住宅均价为 13268 元 / 平方米，环比下跌 0.84%，跌幅较上月扩大 0.1 个百分点，同比下跌 7.60%。从城市分化来看，昆山、淮安、南京等 18 个城市二手住宅价格环比跌幅超 1%，其中昆山以 1.90% 的跌幅居首；广州、临沂、东莞等 59 个城市环比跌幅在 0.5%-1% 之间；阜阳、洛阳、湘潭等 12 个城市环比跌幅介于 0.4%-0.5%；贵阳、泰州、太原等 11 个城市跌幅在 0.4% 以内，乌鲁木齐以 0.05% 的跌幅成为调整最小的城市。

不过部分城市表现出特殊性。乐有家研究院数据显示，10 月深圳二手住宅成交均价为 5.89 万元 / 平方米，环比上涨 0.3%；挂牌均价为 6.2 万元 / 平方米，环比小幅下降 1%。成交客群呈现两极分化特征，500 万以下刚需及 1000 万以上高净值客群成交占比均有所提升。

安居客数据则显示，10 月上海二手房挂牌均价持续环比下行，近八成房源成交价低于挂牌价 5% 以上，但总价 500 万元以下的刚需房源线上咨询量保持高位，成为市场热度托底的关键。与此同时，核心区优质二手房价格显现企稳迹象，陆家嘴、徐汇滨江等核心区域二手豪宅房东议价空间收窄至 3%-5%，安居客找房热度环比微涨 1.5%。

政策导向与市场展望：短期稳预期，长期促转型

中指研究院指出，《“十五五” 规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，明确强调提高人民生活品质、推动房地产高质量发展，为 “十五五” 时期行业发展指明方向。短期来看，房地产政策预计将持续聚焦推动市场止跌回稳；长期则以行业向高质量发展转型为核心目标。

从市场趋势来看，年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望为新房销售提供一定支撑，二手房成交量预计维持温和修复态势，但短期价格仍面临承压。值得注意的是，四季度市场基数效应开始显现，10 月重点城市新房及二手房销售量同比已出现明显回落，预计年末市场仍将面临一定压力。