深圳天价法拍房诞生！华侨城纯水岸别墅 3.64 亿成交

10 月 31 日，京东司法拍卖平台传来重磅消息，深圳南山区华侨城纯水岸（十二期）2 栋 48 号独栋别墅成功拍出，最终成交价定格在 3.64 亿元。这一价格较 2.15 亿元的起拍价高出 1.49 亿元，溢价率达 69%，折合成交单价约 57 万元 / 平方米，一举打破全国司法网络拍卖住宅单套总价的最高纪录，成为新的 “法拍住宅总价王”。

这场备受关注的豪宅拍卖，吸引了 6 位竞买人报名参与，经过 118 轮激烈出价，最终由自然人陈英霞成功竞得。从拍卖过程来看，竞价氛围十分热烈，每一轮加价都体现出竞买人对这套稀缺豪宅的青睐，也印证了核心城市顶级豪宅在市场中的强劲吸引力。

墅王级配置：2000+㎡实用空间 + 三面临湖稀缺资源

此次成交的别墅堪称华侨城纯水岸社区的 “墅王” 户型，拥有无可替代的稀缺优势。该别墅产证建筑面积为 639.35 平方米，而实际使用面积却超过 2000 平方米，空间利用率极高。更值得一提的是，别墅还附带 1000 平方米以上的私家花园，为业主提供了充足的户外活动与休闲空间。

从区位与景观来看，这套别墅更是占据社区核心位置，三面临湖，推窗即可欣赏湖景风光，是整个华侨城纯水岸社区中极为罕见的临湖独栋别墅。回溯该别墅的历史，原业主在 2010 年以 1.8 亿元购入，历经 15 年，如今以 3.64 亿元成交，资产价值实现翻倍增长，不过 2025 年因陷入借贷纠纷，该别墅被依法强制执行拍卖。

拍卖波折：两次流拍后调整策略终成交

事实上，这套别墅的法拍之路并非一帆风顺，此前曾经历过两次流拍。不同于本次单独以住宅标的拍卖，前两次拍卖均将其纳入债权资产包进行处置，抵押物除了这套深圳别墅外，还包括上海一套别墅以及惠州龙门南昆山生态旅游度假村地块。

第一次拍卖在去年启动，起拍价为 3.15 亿元，最终因无人出价而流拍；今年 5 月，该债权资产包第二次拍卖，起拍价降至约 3 亿元，仍未成功拍出；到了今年 7 月，起拍价进一步下调至 2.7 亿元，依旧未能吸引到合适的竞买人，再次流拍。此次调整拍卖策略，将深圳别墅单独作为标的拍卖，最终成功激活市场需求，实现高价成交。

在拍卖过程中，还曾出现一段小插曲。案外人夏晓冬声称，自己与业主张贤阳的委托人方德胜签订过一份 20 年的租赁协议，并且此前分三次向对方转账共计 2180 万元，转账备注均为 “借款”，试图以此主张对该别墅的租赁权。不过，法院经过审查后，认为该租赁协议与转账记录无法形成完整的权利主张依据，不予认可。目前，该房产已完成清空工作，不存在占用情况，为新业主顺利接收房产扫清了障碍。

市场背景：9 月法拍房供求仍处年内高位

从整体法拍房市场来看，这套别墅的高价成交并非个例，反映出当前法拍房市场仍保持活跃态势。据克而瑞研究中心此前发布的报告显示，2025 年 9 月，全国法拍房供应规模达到 4.2 万套，环比上升 31%，同比增加 10%；尽管成交量为 5033 套，环比下降 8%，但仍处于年内较高水平。

业内人士分析，核心城市的顶级豪宅由于具备稀缺性、区位优势以及优质配套等特点，在法拍市场中往往更受青睐，成交价格也更容易突破预期。此次深圳华侨城纯水岸别墅刷新全国法拍住宅总价纪录，也为后续核心城市豪宅法拍市场树立了新的风向标，预计未来优质法拍豪宅仍将是市场关注的焦点。

华侨城纯水岸：16 期开发，独栋别墅仅 48 套

作为华侨城集团在深圳南山区重点打造的顶级豪宅社区，华侨城纯水岸分 16 期开发，经过多年建设，已成为深圳豪宅市场的标杆项目。整个社区中，独栋别墅仅有 48 套，稀缺性不言而喻。

其中，此次拍卖别墅所在的十二期，位于燕栖湖南侧，该期总共仅规划了 10 套独栋别墅，面积区间在 520-639 平方米，而本次成交的别墅是十二期中面积最大的一套，无论是从社区定位还是产品配置来看，都属于顶级水准，这也成为其能拍出高价的重要原因之一。